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賃貸物件　原状回復のガイドラインについて

賃貸物件　原状回復のガイドラインについて

ブログをご覧いただきありがとうございます。

今回は原状回復のガイドラインについてお話しようと思います。

原状回復とは、アパートなど賃貸住宅の賃貸借契約が終了して借主（賃借人）が退去する際に、借りた部屋を「本来あるべき状態」、つまり入居時の状態に戻して貸主（賃貸人）に返す義務のことです。

また入居時に支払う敷金や保証金がありますが、これらは入居者が汚したり損傷させた部屋を原状回復するための費用として充てるために、大家さんが事前に預かるお金です。大家さんとしては敷金や保証金を預かっておくことで家賃の滞納リスクを担保できます。

住んでいれば自然とできる汚れや傷、色あせもあります。こうした線引きがあいまいなため、かつては退去時に敷金の返還をめぐるトラブルが多かったのです。そこで1998年に国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しました。
ここには「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。簡単にいえば「普通に住んで自然にできる汚れや損傷は、入居者の責任ではありません」ということです。

最近は敷金がない物件も増えていますが、その場合もクリーニング代は発生します。一般的には、借主負担でクリーニング代が発生するといった契約になっていることが多く、クリーニング代だけで補修できない内容の場合は、別に原状回復費用が請求されます。
また敷金ありの物件の場合、預けていた敷金からクリーニング代を引いた差額を返金されるケースが多いです。
契約内容によって異なるため、必ず契約時に不動産会社に確認しましょう。

国土交通省や東京都のガイドラインが示されたことで、トラブルは減ってはいますが、それでもなくなったわけでもありませんし、表に出なくても入居者側が「これくらいなら仕方ないか」と泣き寝入りしている場合もありえます。では、原状回復にまつわるトラブルを防ぐにはどうしたらよいのでしょうか。

「まずは慎重に部屋を選ぶべきです。借りるとはいえ、月に8万円の家賃を払うとしたら年間96万円、5年間住めば更新料を除いても480万円も支払うことになります。約500万円の買い物をする際は、誰だって慎重に選びますよね。それと同じように注意深く部屋を探しましょう」
そのためには契約時に契約書と、一緒に渡される重要事項説明書に書かれている内容を確認しましょう。「例えば『専門業者による清掃を施すための費用○万円を敷金から差し引く』というような特約が書かれていることがあります。そのまま契約して、あとになってから『全部払う必要がないんじゃないか？』と思ってももう遅いのです」。例えば東京の場合ほとんどの賃貸住宅でついているクリーニング特約については裁判所の判例でも有効／無効の判断が分かれています。特約がある場合は内容をきちんと把握し、それで納得できるかどうか判断することが必要です。

「ガイドラインには、例えば壁のクギの穴は何センチまでならOKか、なんてことまでは書かれていません。ですから分からないところは契約前に一つひとつ確認することが大切です。できれば契約書と重要事項説明書を事前にもらって読んでおけるとベストです」

内見時や引越し前にやっておきたいのが、傷やシミなどの有無の確認です。もしあるようなら写真を撮っておき、不動産会社と情報を共有しておくようにしましょう。「レンタカーを借りる場合、乗る前に傷や凹みがないか確認しますよね。それと同じです」
写真を撮っておけば、入居中に不動産会社が代わっても（昨今の景気事情では、不動産会社や大家さんが代わることは往々にしてあります）証拠になります。
入居中は当たり前ですが、掃除はきちんと行いましょう。東京都のガイドラインでは「手入れを怠ったことによるガスコンロ置き場や換気扇の油汚れの修繕は、借主（入居者）の負担」と示されています。浴室やトイレの水あかやカビについても「清掃・手入れを怠った結果損傷が生じた場合は借主（入居者）の負担」と記載されています。普通に生活するということと、掃除も何もしないこととは違うのです。
退去時に原状回復をめぐってトラブルになってしまうと、お互いに嫌な思いをします。それを防ぐためにも契約は慎重に行い、日ごろの掃除を怠らずに暮らすようにしましょう。

ご参考になれば幸いです。

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引用：https://urashico2.com/blog/basic-flow-restoration-work/

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