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賃貸物件　退去時の原状回復について

賃貸物件　退去時の原状回復について

ブログをご覧いただきありがとうございます。

今回は原状回復についてお話しようと思います。

まず原状回復とは、「借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、退去時に借主の故意・過失や善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような利用方法など借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧すること」です。
善管注意義務とは民法400条に定められた「善良なる管理者としての注意義務」の略で、「通常期待される注意をもって使用・管理しなければならない」といった規定です。これに違反して通常の損耗などを放置したり、手入れを怠ったことが原因で損耗が拡大した場合、その復旧費用は借主負担となります。
つまり、通常の使用による住宅の損耗や経年劣化に関しては、借主の責任ではないので回復に要する費用を負担する必要はありません。

原状回復に関しては、一般的な建物賃貸借契約書ならば「借主は契約終了時には本物件を原状に復して明け渡さなければならない」といった文言で定められています。

ここで注意したいのは、「退去時は、借りていた物件を入居時とまったく同じ状態に回復しなければならない」という意味ではないということです。繰り返しますが原状回復とは、「借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧すること」なので忘れないようにしましょう。

ただでさえ出費が多い転居時に多額の原状回復費を請求されたら、困る方が多いでしょう。しかし、契約時に敷金（保証金）を預けていれば、そこから原状回復費を差し引いて返金されるので、経済的な負担を軽減できます。敷金は家賃の滞納だけでなく、このような借主の故意・過失による損耗を復旧するためにも預けているのです。

原状回復とは、「借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧すること」であるとご説明しました。
では、借主の責任とはならないキズや汚れとはどのようなものなのでしょうか。具体例をあげて借主、貸主のどちらが回復費を負担するべきか説明します。

冷蔵庫、テレビなど熱を発生する家電製品を設置した際の後部壁面の黒ずみ、いわゆる電気焼けは通常損耗として貸主負担になります。なお、借主所有のエアコン設置による壁のビス穴や汚れも、一般的な生活をしていくうえで仕方がないとして貸主負担となります。

日照や建物の欠陥による雨漏りなどによる色落ちは、借主に責任がないとして貸主負担になります。一方で引越しの際にできたひっかきキズやキャスター付きのイスによる凹み、窓の開けっぱなしによる雨の吹込みで生じた変色などは、善管注意義務違反として借主負担となります。

家具の設置だけでできた凹みや跡は通常の使用による損耗として貸主負担となります。

居室の壁紙や床がヤニで変色したり、臭いが付いていた場合は、通常の使用を超える汚れとして借主負担になります。これは借主が清掃などの管理を怠ったため発生したと判断されるからです。

原状回復のトラブルを回避するには、入居時と退去時に物件を細かくチェックすることが大切です。
入居時にやるべきこと
入居時は借主と貸主（管理会社）の立会いのもと、現状のキズや汚れを確認します。その結果は書面に記録し、写真も撮って双方で保存しておきましょう。

退去時にやるべきこと
退去時も貸主（管理会社）の立ち会いのもと、物件状況を確認することになります。その際は、入居時に作成した書類・写真と比較しながら損耗や汚れの程度をチェックします。この際に借主の責任によるものがあれば、あらためて書面に記録し、写真も撮っておきます。
その後、借主宛に原状回復費の見積書が送られてくるので、退去時の記録と相違ないか確認します。そこで疑問に思うことがあれば、納得できるまで貸主（管理会社）に説明を求めましょう。

ご参考になれば幸いです。

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引用：https://o-uccino.com/front/articles/57624

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