賃貸物件　更新のタイミング

ブログをご覧いただきありがとうございます。

今回は賃貸物件の更新についてお話しようと思います。

一般的な賃貸借契約（普通借家契約）の場合、原則として貸主から一方的な更新拒絶をすることはできません。普通借家契約は、借主を保護する側面の強い契約形態であり、更新に関して細かなルールが設けられているのです。
 

貸主と借主が合意をしたうえで契約更新することを合意更新と呼びます。契約期間が満了すると、それまでと同じ契約内容で更新をするのが一般的であり、内容に変更がある場合は新たに変更契約書などで説明されます。
 
合意更新の場合はお互いの意思が一致しているため、特に問題なく契約を更新することが可能です。
 

 

通常、金銭的な立場は貸主よりも借主のほうが弱く、もし突然退去を求められてもすぐに対応することはできません。そのため、借主を保護するために、借地借家法により「法定更新」が定められています。
 

法定更新とは、「契約期間が満了する6ヶ月～1年前に貸主から更新拒絶の通知がない限り、自動的にこれまでの契約内容で更新される」というものです。急な立ち退き要求があっても、借主は対処できないケースが多いため、法律で更新が保護されるのです。

 

また、貸主からの更新拒絶の要求には、必ず「正当事由」が求められます。合理的な理由がない限りは、いくら適切な期間に更新拒絶の通知をしても認められず、借主に退去を求めることができません。

 

法定更新に関するルールを守らなければならないのは、貸主に限られたことではありません。借主も決められた期間までに契約更新しない旨を通知する必要があるのです。
 

貸主からの通知とは異なり、契約解除を通知するタイミングは1ヶ月前とされているところが多いものの、物件によってはもう少し長い場合もあります。賃貸借契約書にきちんと記載されているので、事前にチェックしておきましょう。
 

また、借主から更新しない旨を伝えるときには、正当事由は必要ありません。
 
正当事由として認められるケースのひとつは、借主に何らかの問題があるパターンです。

たとえば、「家賃を何度も滞納している」「ペット不可の物件でペットを飼っている」「周りの人に著しく迷惑をかけている」といった場合、貸主は信頼関係が損なわれたと判断し、更新を拒むことができるのです。

 

正当事由が認められるもうひとつのケースは、貸主側にやむを得ない事情が発生した場合です。たとえば、「災害などで貸主の住まいが損失してしまった」などで、代わりの住まいがないケースが該当します。

 

また、貸主が亡くなり、「相続税の支払いのために物件を売却しなければならない」ケースなども正当事由に該当する可能性が高いです。このように、貸主側の理由で更新拒絶をする場合には、事情の深刻度が考慮されるのが一般的です。
 

さらに、「物件が劣化して倒壊の危険性がある」「貸主が十分な立ち退き料を支払う」などの場合も、正当事由として認められる可能性があります。

 
更新を拒絶されても入居を続けたい場合には、借主が正当事由として認められないことを主張する必要があります。まずは引き続き家賃を滞納しないように注意しながら、弁護士などに相談することが大切です。
 

ただ、正当事由に関する争いが認められなければ、時間や費用の面でのデメリットはとても大きいです。そのため、特にその物件にこだわりがないようなら、立ち退き料の交渉を進めていくほうが無難だといえます。
通常何も問題がない限りは自動更新となります。
物件によっては更新料や更新事務手数料がかかる場合があるのでご注意くださいね。
 
ご参考になれば幸いです。

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引用：https://fudge.jp/onkul/onlifestyle/227119/